پیش از معامله مسکن باید چه مواردی را چک کنیم و استعلام بگیریم؟

با توجه به این موضوع که تمامی استعلام‌های قانونی پیش از نقل‌وانتقال رسمی سند در دفترخانه، توسط دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد اما باید به این موضوع توجه داشته باشید که مسئولیت اصلی بررسی اولیه برعهده خریدار و فروشنده است، براین اساس تاکید و توصیه می‌شود که تمامی استعلام‌های ضروری را پیش از پرداخت هرگونه بیعانه یا حق بنگاه، در حضور بنگاه‌دار انجام دهید، استعلامی که شاید در کمتر از ۱۰‌دقیقه تمام شود.

اما سوالی که پیش می آید این است که دقیقا باید چه مواردی را در معامله مسکن استعلام گرفت؟

استعلام اصالت سند

استعلام اصالت سند در واقع بمنظور اطمینان یافتن از توقیف یا بازداشت نبودن ملک، صورت می گیرد که برای آن باید به سامانه رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مراجعه کنید.

برای استعلام به بخش تصدیق اصالت سند مالکیت مراجعه کنید، در این بخش می‌توانید اصالت سند مالکیت را با وارد کردن اطلاعاتی از جمله کد ملی فرد مالک، واحد ثبتی، نوع سند، شماره دفتر املاک الکترونیکی و… بررسی کنید.

استعلام ممنوع‌المعامله بودن مالک

پیش از امضای قولنامه یا پرداخت هرگونه وجه، وضعیت ممنوع‌المعامله بودن مالک را به‌صورت آنلاین استعلام کنید.

توجه داشته باشید که در حال حاضر امکان انجام این استعلام از طریق پلتفرم‌های خدمات قضایی بخش‌خصوصی فراهم است و از این رو کافی است پس از نصب برنامه وارد بخش «خدمات قوه قضاییه» شوید و پس از آن گزینه «استعلام اعتبار معاملاتی افراد» را انتخاب کنید.

با وارد کردن کد ملی مالک از وضعیت منوع‌المعامله بودن یا آزاد بودن او مطلع شوید.

استعلام اعتبار کد‌پستی و موقعیت جغرافیایی ملک

می‌توانید از طریق سامانه شرکت پست اعتبار کدپستی و صحت نشانی ملک را بررسی کنید.

مراحل انجام استعلام اعتبار کد‌پستی و موقعیت جغرافیایی ملک به این صورت است که، ابتدا وارد این سامانه شوید.

گزینه «خدمات کدپستی به مردم» را انتخاب و از بخش «احراز نشانی مشتریان»، کدپستی ملک را وارد کنید.

در این مرحله نشانی دقیق و معتبر ملک نمایش داده می‌شود و از این رو می‌توانید اطمینان یابید که آدرس مندرج در قولنامه یا سند با داده‌های رسمی شرکت پست مطابقت دارد یا خیر.

استعلام تطبیق موقعیت ملک با سند تک‌برگ

بمنظور حصول اطمینان از اینکه ملک مورد معامله با اطلاعات مندرج در سند تک‌برگ مطابقت دارد، می‌توانید از شناسه ملی جغرافیایی درج‌شده در پایین سمت راست سند استفاده کنید.

براین اساس شناسه ملی جغرافیایی (عدد ۲۳رقمی) مندرج در پایین سمت راست سند تک برگ را یادداشت کنید.

به سایت geoplanner مراجعه کنید.

اعداد شناسه ملی را از سمت چپ، شش رقم اول را در کادر x-ea، هفت رقم دوم را در کادر y-no و سه رقم بعدی را در کادر s وارد کنید، درنهایت لوکیشن دقیق نمایش داده می‌شود.

با انجام این مراحل موقعیت دقیق ملک روی نقشه نمایش داده می‌شود و می‌توانید آن را با موقعیت واقعی و اطلاعات سند مقایسه کنید.

استعلام اصالت وکالت‌نامه و اسناد تنظیمی

در صورتی که فروشنده شخصا در بنگاه حاضر نمی‌شود و وکیل یا نماینده‌ای به‌جای او حضور دارد، حتما اصالت وکالت‌نامه و سند تنظیمی را به روش آنلاین و الکترونیکی، از سامانه استعلام وکالت‌نامه یا همان سامانه ثبت من، بگیرید و با استفاده از اطلاعات شناسه سند و رمز تصدیق، برای استعلام وکالت‌نامه به روش آنلاین و الکترونیکی اقدام کنید.

بررسی عبارات مندرج پشت سند

توجه داشته باشید، در صورتی که در پشت سند عباراتی مانند حق ارتفاق، حق انتفاع، صلح عمری یا اوقاف نوشته شده باشد، به این معناست که ملک به ‌طور کامل در اختیار مالک نیست و شخص دیگری نیز حق استفاده از آن را دارد.

در چنین مواردی از خرید ملک خودداری کنید مگر با مشورت حقوقی دقیق.

استعلام وضعیت صادرکننده چک صیادی توسط ذی‌نفع با پیامک

توجه داشته باشید، در صورتی که فروشنده هستید و برای بیعانه چک صیادی دریافت کردید، توسط پیامک به شما اطلاع می‌دهند که چکی به نام‌تان صادر شده است یا خیر.

حق التزام؛ ضروری‌ترین حربه ضد کلاهبرداری

دقت کنید که پس از انجام تمامی استعلامات و پیش از پرداخت بیعانه، حتما حق التزام (وجه ضمانت) را در قولنامه مشخص کنید.

بعنوان مثال در متن قرارداد ذکر شود، که این ملک بنا به اقرار صاحب‌ملک با شماره ملی‌… متعلق به وی بوده و تحت رهن بانک، اوقاف، هبه، صلح عمری یا هرگونه مانع قانونی جهت نقل و انتقال سند نمی‌باشد.

فروشنده متعهد است پس از پرداخت کلیه هزینه‌های مربوطه اعم از مالیات، عوارض شهرداری، هزینه‌های نقل و انتقال سند وسایر هزینه‌های مربوطه در تاریخ … ساعت … جهت انتقال سند در دفترخانه شماره … به آدرس … حاضر شود.

در صورت عدم حضور یا خلاف واقع بودن ادعای مالکیت، فروشنده موظف به پرداخت حق التزام به مبلغ … تومان جهت جبران خسارت خواهد بود.

اگر در زمان مقرر فروشنده حاضر نشد، برای پیگیری قضایی از دفترخانه گواهی عدم حضور بگیرید.

فروشنده همچنین می‌تواند این شرط را برای حفظ حقوق خود اضافه کند که؛

خریدار خانم/آقای … با کد ملی… حق واگذاری، هبه، صلح یا هرگونه انتقال جزئی و کلی ملک فروخته شده به غیر را پیش از وصل کامل تمامی چک‌ها به مشخصات …. ندارد و در صورت عدم نقد شدن هر یک از این چک‌ها معامله منفسخ و خریدار موظف به پرداخت …. تومان وجه التزام بابت ضرور و زیان خواهد بود.